В
Петербурге существуют низкоплотные деградирующие поселения, население которых
постепенно сокращается, что ведет к социально-экономическим проблемам, в том
числе – недозаполненности школ и детских садов, снижения качества
образовательных и прочих услуг.
Содержание сетей, дорог и обеспечение адресных инвестиционных программ
для обеспечения нужд таких поселений оказываются непропорционально затратными
для бюджета города. Примерами могут служить Лисий Нос, Горская, Комарово, Парголово,
Левашово, Белоостров, Ольгино, Смолячково, Репино, Солнечное, Петро-Славянка,
Володарский, Саперный, Понтонный, Мартышкино, Кронштадтская Колония.

Для этих поселений рост численности населения (в определённых
пределах) скорее необходим, чем вреден. Однако большинство из них имеют очень
скромные резервы территорий для экстенсивного роста, и потенциальный прирост
населения за счёт освоения этих резервов – при освоении низкоплотной застройкой
– никаких проблем не решит. В то же время внедрение стандартной малоэтажной
многоквартирной застройки на территории ИЖС приводит к разрушению сложившейся
архитектурно-градостроительной и социальной среды.

Действующие
градостроительные регламенты в составе Правил землепользования и застройки
(ПЗЗ), к сожалению, не являются инструментом
создания среды с разнообразными типологиями застройки в границах одной
зоны. В каждой зоне есть один вид жилой застройки, который вытесняет все
остальные из-за его более высокой экономической привлекательности. Однако при
этом все вновь осваиваемые территории оказываются застроенными однотипным
жильём, различающимся только количеством этажей.

Для
выхода из этой тупиковой ситуации проект «Смешанные зоны застройки» предлагает
расширить перечень территориальных зон в ПЗЗ. Новые зоны – малоэтажной до 3
этажей и среднеэтажной до 6 этажей – должны быть использованы для «достройки»
существующих посёлков. Регламент
«Смешанных зон» предполагает обязательное совмещение на одной территории
двух-трех типов жилой недвижимости (возможно – с регулированием соотношений
между ними) и повышение плотности населения. При этом предельные параметры
озеленения и парковочных мест должны быть ориентированы на формирование именно
пригородного жилья.

Для того
чтобы избежать негативных сценариев при изменении ПЗЗ, в проект «Смешанные зоны
застройки» включён ранее не применявшийся способ тестирования градостроительных
регламентов и общественного обсуждения предлагаемых изменений: проектное
моделирование на базе конкретных территорий. Проектное моделирование
предлагается организовать в виде конкурса, в жюри которого должны войти
представители органов государственной власти Санкт-Петербурга, архитекторы,
специалисты по недвижимости, экономисты.